Existe mucha demanda de viviendas, pero los precios están inalcanzables. ¿Qué hacer?

Autor: Lic. Juan Carlos Ocampo, director del portal www.mundonegocio.pe

Se estima que se requieren más de un millón de viviendas para los peruanos, pero los intentos por aumentar la oferta de viviendas cae en saco roto, cuando los precios de estas son elevados.

El pasado 2014, las ventas de viviendas cayeron más de 20%, su nivel más bajo de los últimos tres años.

Según el Banco Continental, esta reducción en las ventas respondió al alza del tipo de cambio y al enfriamiento cíclico del mercado laboral, por lo que el esfuerzo que se tiene que realizar para adquirir una vivienda es desde el año pasado mayor, lo que ocasionaría que se acorte la demanda inmobiliaria en el corto plazo.

Es decir con un tipo de cambio más alto, los costos para muchas constructoras se elevan, el menor dinamismo en la economía repercute en la generación de empleos y mejoras salariales.

Los bancos han restringido el crédito por razones técnicas, ya entendieron que no pueden salir a colocar créditos como si vendieran zapatos, lo importante es que el deudor tenga la capacidad de pago, sino se verían situaciones de impago como las ocurridas en Estados Unidos y Europa por los años 2007 y 2008.

El congresista y ex ministro de Vivienda, Carlos Bruce, agregó que algunos bancos incrementaron la cuota inicial hasta un 30% del valor del inmueble, por lo que menos personas pudieron aspirar a un financiamiento hipotecario. La afirmación tiene un sentido crítico, pero es irresponsable, por cuanto no se le puede decir que elevar la cuota inicial sea una mala medida, todo lo contrario.

Cuando un deudor tiene una mayor cuota inicial, su cuota mensual es menor y el riesgo de impago se reduce.

Los precios de las viviendas han venido en aumento, pero no así las remuneraciones , con lo cual se complica la compra de un techo propio.

Se espera un mayor dinamismo en el sector cuando se concrete el proyecto de ley sobre el alquiler-compra (leasing) de viviendas, que sería enviado en breve al Congreso para su debate y aprobación respectiva. Al respecto, consideramos que la medida será oportuna para todas aquellas personas que cuya cuota mensual sea a lo mas el 30% del ingreso neto familiar.

Plantear que la cuota inicial sea cero, significaría tomar en cuenta plazos para un crédito hipotecario mas allá de los 20 años, caso contrario la cuota sería impagable.

Según el informe del BBVA destaca que la oferta de viviendas se incrementó en cerca de 8 mil unidades durante el 2014, con lo cual el inventario de viviendas disponibles para la venta aumentó en 40% y alcanzó un nivel máximo histórico de 29 mil unidades, un alza significativa.

El estudio precisa que cerca de un tercio de la oferta inmobiliaria se concentra principalmente en los distritos de Lima Moderna (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel, Barranco y Surquillo)y Lima Top (Miraflores, San Isidro, Surco, San Borja y La Molina). El 70% de las unidades en oferta tienen un precio de venta por encima de US$ 80 mil.

Las constructoras tendrán que bajar sus precios, es decir sacrificar sus márgenes de ganancia para poder vender las viviendas que no pudieron el año pasado. También deberán realizar estudios de mercado serios para que sus inversiones se destinen en distrito en donde existe una mayor demanda, los precios de los terrenos son más bajos y así poder construir viviendas que no solo se puedan vender, sino que los interesados las puedan pagar.

En este contexto, el Estado debe facilitar la puesta en valor de inmuebles y terrenos en Lima Norte, Sur y Este en donde existe una mayor demanda, pero los precios deben ir acorde a la capacidad de pago, sino seguiremos con más viviendas construidas, sin vender y con familias que seguirán ahorrando para la cuota inicial y cuota que puedan pagar.

Por mientras, no se desanime, siga trabajando emprendiendo negocios para ahorrar en una mayor cuota inicial para conseguir el sueño de la casa propia.

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